第259章 搞定合同与新灵感(第 2/4 页)

    火腿哥回曰：“在考试，稍等两天。”

    周一，上汽以下属公司签署项目出资协议，至此，铭都项目在理论上正式闭合。

    之所以是理论上，主要因为资产评估和审计尚未结束。

    根据现有的资料看，名古地产的净资产总额大约在50亿左右，覆盖不掉铭都项目的风险。

    50亿的资产为什么覆盖不掉25亿的借贷？

    这就是资产理论价值和实际出售价值的区别。

    所以，哪怕名古把现有的所有资产都抵押出去，也不可能在任何一家银行里贷到25亿。

    10亿都搞不来。

    因为名古的负债率早已经超过了警戒线。

    铭都项目能够成立的原因是——它不以现有资产为抵押，而是以尚未建设的“未来楼盘”为主体，走的是一条取巧的新路。

    具体流程很严格。

    上汽将25亿转账到开设在浦发行的专项账户上，名古只能按照合同约定取款，取款时必须得到项目主导方的同意。

    其中，7.8亿将用来归还此前的银行贷款，9.85亿用来补缴土地款，剩余的7.35亿有一部分要用来支付评估会计律师等费用，大约能剩下不到7亿用来开工。

    建筑资金，同样是分批支取，按照进度拿钱。

    有了资金管理方的监管，名古不可能挪用专项资金，这才是浦发存在的意义。

    作为代价，名古已经将铭都楼盘实际上的所有权和收益支配权全部抵押给了项目发起人——韩烈的众美公司。

    到期支付全额本息，古勇收回楼盘所有权。

    到期支付不了，老潘就要按照约定，花钱从众美手里买下项目所有权，然后由韩烈给各方结算现金，老潘拿着楼盘慢慢处理。

    如果名古地产未能按照合同约定如期完工，那么剩余的建设资金归众美所有，土地、未建完楼盘也归众美所有。

    最终还是老潘用现金兜底。

    整个项目到底牛逼在哪里呢？

    韩烈不需要理会名古的钱够不够用、时间够不够用，反正一手管钱，一手管进度。

    合同一签，麻烦都是你们的，我只负责指指点点。

    监理和监督双管齐下，不能按时完工是你们的锅、质量有问题是你们的锅、卖不出去还是你们的锅……

    总建筑面积20万平，可售面积15万平，最终预评估价值40亿，抵押25亿，属实是很黑。

    更黑的是，韩烈借着古勇特别急于用钱的机会，又添加了一份附加担保协议——

    母公司名古要以55%股权做为附加担保。

    换言之，铭都项目干不好，不但楼盘本身会丢，名古的大股东也会变更为老潘……

    当然，那55%的股权实际上没有太大价值，公司的净资产里本身就包含了铭都项目地块已付款部分，剩下的鸡零狗碎最多值个30来亿，55%也就是16亿左右。

    所以，相当于是40亿+16亿=56亿总担保，抵押借贷25亿，年息17.5%，使用期限18个月。

    第一年的利息是4.375亿。

    剩余6个月的利息是2.187亿。

    到期总共要还款31.52亿。

    如果铭都项目能够按照现在的房价，卖出去10万平左右，就足以还清本息。

    古勇觉得这事儿有得赚，能干。

    但事实是，很难。

    2015是相当魔幻的一年，本项目起始点大概会在2014年1月10号左右，结束于2015年7月10号，刚好是股灾结束的同时间。

    那段时间有多惨烈？

    别的不提，房地产一直跟着崩到了2015年底，直到国家外汇储备骤降到3万2000亿，资本大幅外流，不得已之下，国家只能重新激活楼市做蓄水池。

    随着大量政策出台，首付及利率打折、不限购不限贷、货币化棚改等等优惠，房地产市场在2016年重新进入上涨周期。

    韩烈为什么要把项目周期限制在18个月？

    因为如果是两年期，古勇熬到2016年1月份，或许就会等到转机。

    所有房地产商现在的乐观估计，到了2015年都会被彻底碾碎。

    而所有购房者在2015年形成的悲观预期，到了2016年都会被啪啪打脸，悔到捶胸顿足。

    谁能提前掌握这种趋势，谁就能做到无往不利。

    比如韩烈。

    所以，其实那份附加担保的最大意义在于，一旦发生违约，古勇必须用尽全力保证名古地产不落到老潘手里，再没有余力顾及铭都楼盘。

    如果古勇还有能耐搞来支援，必须得先救公司。

    -->>(第 2/4 页)（本章未完，请点击下一页继续阅读）