第120章 划时代楼盘：未来社区（5200字一更）(第 3/4 页)

    第二天，商健召开小会，主要是关于土地开发事宜。

    房地产公司拍到土地后，并不是立刻就能动工，手续可多了，总的来说，就是五证二书。

    常常说的房地产五证二书，就是是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售(销售)许可证》。前面四证齐全，才能动工建设。

    二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二书是建筑封顶之后的事，如今不急。

    五证两书，可以分为七个步骤。

    第一步，向国土部门的交易中心交完地款钱，拿到土地交易协议以及《建设用地批准书》；

    第二步，向市级规划局办理《建设用地规划许可证》（第1证）；主要确认建设项目位置和范围，但范围内建筑内如何设计，在这里是不涉及的。

    审核的东西不多。主要是环保、消防、邮电、 电业、供水等部门意见和规划主管部门意见，比如邮电部门，他们得审核项目位置地下有没有埋有电缆，以免开工时被挖掘机不小心挖断了。

    第三步，取得土地后，向国土局办理领取《国有土地使用证》（第2证），才算是正式取得土地；

    应当先办理《建设用地规划许可证》，只有符合建设规划，才可以办理《国有土地使用证》。

    《建设用地规划许可证》就是符合建设规划的批准文书。凭借《建设用地规划许可证》才能办理《国有土地使用证》。

    很多人，就很容易把这两者的先后顺序弄混。

    第四步，规划设计，施工报建，提交规划设计图，向市级规划局办理领取《建设工程规划许可证》（第3证）；

    这个步骤涉及的东西就很多了，也是最耗费时间，主要是设计图纸，都要提交审核，比如地形图、总平面规划图、建筑工程方案图、日照分析图、彩色透视效果图、坐标放线图、管线综合图、竖向图。

    商健从系统商店资料库购买几套高级的未来社区建筑图纸，以供参考，像户型图和建筑图，都可以直接照抄，省了许多设计时间。

    最合理最性价比的户型图，地下室布置，节约了建造成本。

    第五步，招标，寻找施工单位，向市级住建部领取《建设工程许可证》（第4证），开工建设。

    第六步，打桩建地基、建设楼层符合预售政策要求后，申请《商品房销售(预售)许可证》（第5证），正式销售。

    开发商什么时候可以取得商品房预售许可证，是由开发商项目所在地的地方政府规定的，每个地方或区域的标准都是不一样的，

    这个阶段，一般只有主建筑封顶后，银行才正式同意预业主办理银行贷款。

    第七步，完工，商品房交付时，涉及两书。

    目前也存在一些开发商在有《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》后就开工的，边开工变申请《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，这种形式存在一定的风险，但如果与政府关系好，问题则不大。

    不管怎么样，开工所需要的四证要拿到手，通常需要几个月时间，少则1个月。

    四证进程要看房开公司的款交得快不快，规划图交得快不快，最终看政府手续办得快不快。

    像亿科有些新拍的土地，不到一个月项目已经开始在打桩了，说明四证拿得快，与当地政府关系好。

    预售许可证也不急，那得开工后，房子达到预售要求才能申请得到。

    流转资金周期影响年收益，所以每个进程都要尽量地缩短。

    所以，昨天土地拍卖会完之后，商健就立刻让财务部门缴纳完土地费用。

    接下来，还会让机灵的员工去相关部门走下关系。

    就比如提交的规划设计图，就由城市规划行政主管部门审核，如果说部门规定20个工作日内完成就行，但如果赶一下，说不定几天时间就完成了。

    商健在企业上过班，不说政府部门，就说企业的技术部门，有些人，你不催一下他，他都不急，拖拖拉拉，磨洋工，反正拿的是固定工资，而且绩效工资占比也不高。

    所以，如果送礼的话，光给领导是不行的，还得给干活的人。

    有时候，在核心员工面前，领导说话都不中用。领导提醒我，但我就是在规则内慢慢干，敷衍一下，反正领导也不知道具体要花多长时间。

    想让我加班？

    没门！

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