第三百三十五章 超大型的城市综合商业体(第 2/4 页)

    只不过第四代并不多，全国都只有十几家。

    真正普及全国的，眼下人们经常看到的、经常挂在嘴边提及到的千达广场，基本上都是属于第三代产品。

    回过头来说，靠着以售养租，把千达广场周边的住宅、写字楼等出售收拢了大半资金后，谢氏集团才得以继续扩张这个模式。

    然后就是源源不断的复制，快速的攻城略地，增加他们手中自持的千达广场的面积，增加重资产。

    这些，就是谢氏集团在之前重资产时代的标准化模式，眼下三沙市的这个千达广场，就是前几年谢氏集团的产物。

    而曹兴宇之所以知道这些，是因为之前他研究过一阵子千达广场。

    收回思绪，曹兴宇的目光聚焦到了纸张上面的内容上。

    “5栋千达国际甲级写字楼，地上48层，地下两层，每层4000+平米，合计总建筑面积达101万。”

    “谢氏集团自持其中2栋，还有3栋则是持有其中近50%的面积，另外50%出头的面积已经对外出售。”

    “总计自持67万平方。”

    “目前该写字楼市场价1.2万一平，综合打包折扣价按1万一平出售，估价67亿。”

    “另外考虑到自持的那两栋楼整体出售有溢价的情况，估价70亿。”

    “备注：该资产现有银行10年期经营性贷款25亿。”

    “扣除贷款，最终估值45亿。”

    看完对方列出来的第一项资产，曹兴宇沉思了起来。

    他的第一个感觉是，这个价...

    有点虚高！

    虽说表格中写着是比市场价低2千的价格进行的估价，但...

    “千达广场第三代模式，其中的住宅和写字楼按道理那都是应该在当时就售出去以收拢资金才对...”

    “眼下对方竟然还自持了超过60%以上的面积，这本身就是一个很明显的问题了！”

    曹兴宇没记错的话，每一个千达广城的模式中，谢氏集团旗下自持的物业一般都是千达广场以及孪生的千达影城、千达亲子系列等等，顶多再加上一个千达酒店！

    像写字楼这样的，一般都是和住宅一样，以尽快出售去收拢资金为主！

    这也是以售养租中的主力军之一！

    而且自持办公写字楼，并不是谢氏集团会做的事，这种商业写字楼的出租，也不是谢氏集团所擅长的领域！

    “可这里却自持了那么多...要么是有什么战略目的，要么就是卖不出去...”

    对此，曹兴宇更倾向于后者。

    毕竟真有什么战略目的，那此刻就没有必要拿出来当谈判筹码了！

    “三沙市虽说是省会城市，这几年的发展也相当的迅速，但是其底蕴相较于沿海那些超一线城市而言，还是差了好几个档次，这是一个不争的事实。”

    “从商业写字楼方面，就能看出一二，真正的大城市像京市、沪市，那都是一栋栋高耸入云的大楼，并且是成片成片的，规模浩大。三沙市就根本没有这样的规模，写字楼较为的分散不说，并且无法形成那种绝对意义上的大型商务区。”

    关于商业写字楼，之前曹兴宇看到过一份研究报告。

    说的是三沙市的甲级写字楼的总量已经达到了362万平方米，而且每年还以平均60万平米在增长。

    这还只是甲级写字楼的总量，如果把乙级丙级的算进去，总量更惊人！

    而三沙市真正的需求却并没有这么高。

    以甲级写字楼为例，其空置率就达到了51%左右！

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