407、接盘(第 2/4 页)

    很多人看到恒太负债2万亿，都想不明白房价那么贵，房地产那么赚钱，他为什么还会欠那么多钱？这些钱用在了什么地方？

    实际上房地产利润并不高。

    假设：你有10亿本金，用五年时间开发一个楼盘，五年后把房全部卖出去，获得15亿。五年时间只赚了5亿。

    如果你用这10亿本金，通过5倍杠杆搞来50个亿，同时开发五个楼盘，五年后赚25亿，再还掉银行10亿的利息，还赚15亿。

    如果杠杆继续扩大，欠500个亿，那就能赚150亿。

    欠5000亿，那就赚1500亿。

    欠20000亿，那就赚6000亿。

    以上只是简单的假设，还有各种税收之类的成本没有计算，但也说明了一件事，房地产想要赚更多钱，就要撬动更多资金，扩大自身的规模。

    这也是为什么恒太会欠下2万亿的巨额债务。

    那么问题又来了，既然欠债越多，赚钱越多，为什么不继续欠更多钱呢？为什么恒太会突然爆雷呢？

    因为欠钱越多，杠杆越高，风险越大。

    在拿地、建楼、售卖……整个链条里面，如同在刀尖上跳舞，必须保证每个环节都不会出问题。

    需要不断将卖房的钱用于偿还到期的利息，才能不断把钱借出来还回去。

    恒太的爆雷在于，房子突然没那么好卖了，房价的增长开始放缓了，于是到期的借款一时间没有现金可以还回去。

    银行看你信用恶化，不愿意继续借钱给你。

    你手上还有大量没有建完的房，你这些房子如果按期交楼，还是可以有钱还给银行。

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