第771章 牛市氛围(第 2/2 页)

    林棋看了看恒生指数成分股，不由感叹：“改名地产金融成分股，恐怕更科学一些！”

    马耀文笑道：“林总，这是没办法的事情，香港除了我们不是靠着香港市场五六百万人赚钱之外，其他的公司，基本的营收和利润，多半是靠着香港市场。尤其是，香港地产市场，直接影响香港绝大部分本地上市公司的财务报表，只要地产价格不断涨，各大公司都是收入利润屡创新高，地产一不行，上市公司业绩大部分都倒退。”

    “这么走下去，是死路一条！”林棋说道，“透支今后几代人的发展前途，换取这一代人的财富飞增！地产商没什么，但是靠着房价涨来赚钱的地产商，是最缺德的！地产跟金融资本捆绑之后，是相当缺德的一种商业模式。你说吧，涨房价，不少人骂卖不起房。跌房价，又会有人跳楼，因为，借贷买房，跌穿了房贷保证金，银行会收走房子，一无所有，又会欠下一屁股贷款！”

    后世香港的董特首，就是回归后的背锅侠，香港回归前，房价被炒上天。回归后，又遇到亚洲金融危机席卷到了香港，而董特首推出扩建政府的廉租房的计划，每年多建八万多套廉租房供应市场。长远来说，这显然是对整个城市经济和民生都是利好的政策。但是，因为连续房价下跌，短期内几十人跳楼，之后，整个社会舆论都是讨伐董特首。之后，换上去的特首，都是只鼓励房价涨，绝对不敢让房价跌。

    房价涨，民怨固然大，但是买不起房的不会跳楼抗议啊。

    房价跌了之后，一些首付款较少的人房价跌破穿了在贷款的风控底线，房子就会被银行收走，房子卖掉的钱不足以偿还银行的本息的话，后续的尾款还需继续还，所以，低首付买房，房价一跌会导致房子也没了，钱也没了，还倒欠一笔债。

    马耀文一愣说道：“恒生还有有一例因为房价跌，而收走房子的案例。”

    “因为，房价暂时还未跌穿贷款买房的保证金。”林棋表示，“当然了，以后多半会遇到那种情况，所以，我们做好准备，跟市场同行采取不同的政策。比如……个人用户，仅有一套自住房的情况下，地产价格下跌，用户可以继续偿还本息的情况下，不会强制收走房子。”

    “这个……”马耀文不仅犹豫，这个政策对银行可是非常不利的。要知道，全世界大部分的银行，之所以会收走房子，因为，银行借给用户的贷款是现金。而房产本身，仅仅是抵押品。当抵押品的价值大跌时，银行不得不采取行动，来保证自己的本金安全，也就是收走银行的房子到市场卖掉，避免损失扩大化。

    “蠢货！回想一下，普通贷款买房的用户的违约率都多低吧！”林棋说道，“全世界大部分市场，贷款给用户买房的，最终的违约概率是极低的！即使有极少数用户真的违约的，我们也是执行，一套房不强行收回！毕竟，仅有一套房，还在偿还贷款，说明这是其家庭仅也有的财富，收走的会逼死人的。而给予希望的话，甚至是勉励的话，度过了短期困难，人活着，迟早会偿还后面的本息。而且，如果是有多套房产的用户，我们不会对其采取这种政策！”

    即使是日本地产泡沫崩溃后，日本个人的购房贷款，违约率也是忽略不计的那种。即使是有些地区的房价跌了90%，原值2000万日元的地产，后来仅需200万就能买到，但是不少买房的用户，还是用了几十年时间，偿还了几千万的本息。

    地产泡沫崩溃后，真正的违约，大部分是商业性质的公司，投机地产业务，造成的亏损。无论多大的公司，一旦遇到资本抵债的情况下，破产、违约随之而来。总是来说，资本主义时代，公司的违约率是超过个人的，尤其是泡沫崩溃之后，90%的坏账都是由政府和企业制造的，而不是普通个人制造的。

    消费贷款就算了，但是……像房贷这种是为了成家立业而购置的资产，基本上，如果不是遇到不可抗拒性因素，很少有人会在这方面进行违约。